去年年底，不少地产代理和测量师们对2025年住宅市埸表现分析和预期。普遍来说，大多都感到今年胜去年，表示从低位回稳或甚至轻微上升! 回看今年首季，市场交易量「先低后高」，明显地政策加持细码楼市，发展商选择推出细码住宅单位，「以量取价」方程式一举录得不错成果。
从两年成交註册数字比较
先由2023年起，每半年分析一二手私楼交易数目和金额，再用数字和今年首季比较。评估住宅市场表现。
把交易数据按前后日子排列，由2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季(直至4月10日)如下：
2023年
(2023年上半年)
一手 6277 HK$768.54亿 (数目/金额)
二手 17073 HK$1439.12亿
(2023年下半年)
一手 4318 HK$444.4亿
二手 10526 HK$812.73亿
2024年
(2024年上半年)
一手 9404 HK$1114.73亿
二手 15759 HK$1178.6亿
(2024年下半年)
一手 7434 HK$943.87亿
二手15545 HK$1098.9亿
二年间比例一手升和二手降
这两年间，香港一二手住宅市场出现微妙变化。首先是比例上一手急升和二手微跌，一手佔总成交量比重由18.26%上升至24.75%，二手由47.56%下跌至46.02%，分别上升6.5%和下降1.5%，一手市场抢佔主导角色，对市场正常运用不利，二手小业主放售楼宇不易。
2025年首季比重保持
步入2025首季，交易比例转向一手楼局面维持。
一手 4613 HK$377.89亿 （交易量/金额）
二手 8250 Hk$601.35亿
二者佔比结算为24.78%及44.32%，二手比例更减少！
一手交易均价下调明显
交易均价拾步而下走势明显。2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季(至四月十日)依次下列 ：HK$12.24M, 10.29M，11.85M，12.70M 及8.19M。明显地今年首季发展商主攻小型单位，並且卖得不俗。一手业主愿意割价求售，主要是未来一段日子供应量高锯不下，只有减价求现，同区同码的二手住宅业主唯有再减得狠一点，才有望突围而出。简单地形成一手拉二手楼价向下，在全球利息未能启动减息前，减价求现似乎是「无计可施」的方法。
二手楼跌幅更厉害
二手住宅的成交均价下跌走向更加明显。由2023年上半年的HK$8.43M一路向下至下半年的HK$7.72M，到2024上半年的HK$7.48M，下半年的HK$7.07M及今年首季的HK$7.29M，下跌得更加深化，27月内下降逾13%，二手小业主换楼上游变得困难。
今年展望不明朗
展望今年，美国总统特朗普终于出招推行连串全球所谓对等关税。他每天的言论更是反覆多变，根本摸不清政府的底缐。全球投资市场反应激烈，不少市场指数波幅惊人，投资者唯有求现离场。
以往美国及各主要经济体包括中国和欧盟各国贸易关係密切，自然她们对美元有着巨大需求，以应付贸易付款和保持美元强势稳定。今年美国对外贸易将来大降，再长期持有大量美元变得不太值得，加上投资者对美国各种工具失去兴趣，例如股票，债券，房屋需求只会下调，美元应声下降成为「理所当然」吧！
上周美债价格急跌，因为不少大型投资者抛售套现，对未来美国政府财务添上不少负担。唯有急速暂缓关税九十天，只有中国不受益，以回应各国的压力。关税加征一定短期推高通胀率及下挫美国今年GDP，美国利息短期大挫机会不高。
面对美国政府新关税政策冲击，不乏地产代理行和测量师行修改今年楼价的预期，由平稳改变为下跌，幅度更视乎中美贸易战的演义。全球经济步入不明朗前途，甚至出现衰退，「现金为王」是王道，看清前景才下注为上吧!
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.4.13