最近，政府差饷物业估价处发表最近三月份香港物业市场调查。按照该份报告，笔者归纳地把面积1076至1722平方呎和1723平方呎上(即以D类和E类代表)的售价指数和租金指数，作出按月和按年比较。
整体售价指数按月及按年分別下降0.49%和7.76%，而D类和E类按月及按年分別下降0.76%及5.95%和下降0.54%及8.08%。售价指数变化显示大型住宅仍在寻底中，注意指数还未反映中美关税战的经济冲击和美国高通胀率对利息的影响。
租金指数持续向上
反观租金指数，大家发现上升走向!
报告书记录D类和E类住宅租金按月和按年都呈现上升，D类是0.26%及1.82%和0.22%及0.87%。相比之下，两类租金指数都跑羸大市，纵然按年升幅仍然是低于整体租金变化。
不难理解为近季大型住宅租金转强，大有力追落后的味道。追查原因，笔者相信是香港政府推行的各种人才落地香港计画进展理想，吸引大批高端人才移民本地，数年间他们大多选择租用单位，等待数年看工作和居住因素是否符合预期，才可决定正式落户，先使用租用日子选定未来居住地区，面积及种类。
最新的D类和E类私楼平均回报率只有2.4至2.6%，「租平过买」情形不改，「先租后买」心理自然而生。
二手交易主导首季
根据中原地产公司发布首季豪宅市场分析，豪宅二手交易是主导大市，跟中小型住宅一手主导市场有着「截然不同」的概念。
2025年首季二千万以上的私人住宅(包括一手及二手)录得491宗及224.13亿，二手宗数比例重上六成上，按季急增21%，创2022年第四季后的九季新高。
二手方面，2025年首季价值二千万上的二手私人住宅买卖合约录得299宗，总值124.98亿，较2024年第四季的319宗及133.08亿元，分別只下降6.3%及6.1%，跌幅远低于整体二手私人住宅的18.5%及二千万以上一手的6.07%。
一二手豪宅业主心态迴异
一手豪宅业主大多是本地着名发展商，手中的豪宅单位/洋房数目不多，且整体供应量也是稀少，都不愿意减价求售，且豪宅新盘流程大多采用「慢工出细货」的谈判方法，交易双方通常视如一件稀有精品交易心理，抱着「善价待估」和「实力买家有限」博奕游戏态度。
部份二手业主求售心切
部份二手业主及银主们则求现心理明显。步入今年，不少银主盘涌现，一些豪宅已按揭多次，出现资不抵债问题，银主被迫强行收回。一些财困的二手豪宅业主开始急切地转售物业，以解决本身现金不足或生意运营资金缺口问题。这批小业主或银主的价钱议价空间较大，只要撞见买家愿意还价，达到或接近她们的总债项额或资金缺口，这单交易便可以促成了。
长綫投资者开始低吸纳
近期促成的二手豪宅交易，成交价都是偏低的，一些相比高峯时平均呎价已下跌逾四成以上，吸引不乏具实力的长綫投资物业者「逢低吸纳」，造成二手豪宅畅旺因素。这些投资者大多资金充足，借贷能力强劲，看好香港长期经济发展，他们持有物业，静候利息回落，各种人才正式落户及本土经济持续回暖，才待好价沽售。
老牌高龄豪华名厦回报率不差
老牌高龄的豪华名厦单位其实租金回报率不差，远高于平均。如上面所述，政府部门发表最新的D和E类回报率是介乎2.4至2.6％，但不乏老牌高龄的名厦单位的回报率远高于此数。如以中原地产公司四月豪宅报告调查，笔者收集各大厦平均租值和售价，售价的差额好大，由一万五千元至三万元/呎不定，但是平均呎租则只介乎40一50元，回报率由2%至3.5%，怪不得最近不少资深投资者吸纳这些高回报的豪宅单位。只要交易呎价再大幅打折，回报率便轻易破3%。真是不俗的投资工具。
总括
面对中美关税被美方强行启动，不难预想经济前景变成复杂多变，投资者观望态度可以理解。发展商短期回笼资金仍是依赖中小型住宅新盘，豪宅仍是「善价而估」。「一手弱二手强」仍然是今年豪宅主调，静待一批国内企业香港股票市场挂牌上市，再度吸纳新批上市公司主席及高管积极入市豪宅，缔造下回升浪吧。
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事
上载日期：2025.5.4