上月市场传来2019年成交的太古城中心三期和四期写字楼的银团贷款续期，双方未能就再融资方案达成共识，出现延长期限的报导。
今月中，上环商厦299号皇后大道中传出全幢被银主接收。大厦于2018年以21亿元连租约售出，並且分別在2019年向中国工商银行(澳门)融资14.7亿元及2025年2月再由集友银行承做二按，但在今年4月份被澳门债权银行委任清盘人接收。根据惯例，清盘人完成「尽职调查」程序后便尽快出售物业，回收贷款额十所有利息欠款+行政费用。
两支报导高峰期购买商厦损手
两项近期报导反映商舖售价和租金强烈下调后，昔日银团贷款不易续期，银主根据最新估价收紧借贷条件，使到续期贷款困难重重。哪些高峰期购入业主面临偿还利息+本金的能力转弱，既是租金水平大幅回调，且出租率下降和近年利息处于较高水平，不少商厦收支不能平衡，大大削弱业主持货能力。在没有选择之下，业主只有走上断供绝路，迫使银主强行收回物业。
银主盘开始涌现
其实银主盘的共通特色一定是「资不抵债」，收回再转售的价格不足填补贷款金额+利息欠款+行政开支的累计。银主盘成功售出最后导致借赁机构蚀钱收场，减低她们手中的资本额，迫使她们保守借贷政策，严重影响她们未来借款能力和信心。
最近浮现一些利好因素
不过，在连串坏消息中，最近经济层面出现一些利好消息。首先是中美关税战暂停，双方暂缓执行某些关税条款90天及暂行税率初步敲定，一扫四月初以来的贸易不明朗因素，促使两国货物付运復活，为短期经济局势打下强心针。
再者，虽然美息未有回跌迹象，但是港元同业拆息已出现大幅下调。以三个月的结算率为例，由5月8日一周内2.77％下跌到2.12％，大跌0.65％或23.4%，有助市民和企业减少借贷成本。利息和楼价永远呈现相反方向运行，利息大幅回落帮助经济復常，楼宇价格回稳和储蓄资金游走银行进入楼股债市。
工商舖大手交易市埸受惠？
工商舖市埸转冷，遇上中美关税战暂停和本地利息回落，不少业主，投资者及商业银行家一同关注市场会否出现「止跌回升」，帮助银主盘源减少，银主较易以「平手价」成功售出，可以减低银主损失和缩短成功售出的日子。
回答此疑问，必须明白大手物业投资者的投资逻辑。她们都是以最低的投资额，尽量加大借赁比例，争取最优惠借贷条件，以羸取最高利润。她们的投资期限一般不高于五年，全期平均年回报率不低于5%。她们是尝试愈快脱手，愈高借贷比例，愈低利息支出，以获取最高回报。当经济周期上行，利息率水平不高和此类物业刚需稳定时，物业价格便会稳步上扬，不用以大幅溢价购买，且转售时轻易市价成交，投资者便不难以「高槓桿」比例谋取最高回报。
上述经济利好因素还未出现
纵然一些利好因素已经出现，毕竟大手物业投资是中长期工具，属于滞后属性。投资者先观察一段日子，看清银主盘源逐步退潮，审视银行对工商舖借贷取态是否正面，不会贸然下注。今天上述主要利好因素有待确立，似乎还未有条件吸引大手投资者积极入市!
预期今年还是银主盘元年
笔者预料馀下三季的大手工商舖交易仍是银主货主导。其活跃程度如成交速度和交易价位则视乎本地利息是否持续回落，中美关税最后协议内容，本地经济情况因素。不过，低利息因素已催旺股市，加速国内和海外企业赴港上市，大量资金涌港加快经济復常，振兴工商舖物业刚需，是后市变调的重要拐点!
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事
上载日期：2025.5.18