回看过去五年住宅市场，不难看见自2021年后呈现下跌二年，才出现2024年交易回升局面。
步入今年，首五个多月至六月五日(下同)，整体住宅交易额跟去年持平。不过无论一手或二手市场平均楼价都是一路走下，尤其是一手均价惊见今年内大幅走低的情形。
整体成交可望维持5万宗上
以下所有数据来自政府註册登记记录。
先看自2021年起，整体私人住宅交易量是74297 (2021年)，45O50 (2022年)，430O2 (2023年)，53099 (2024年)及2025年首五个多月的25465宗。
明显地高企的2021年成交量是回补2021年前数年的刚需力! 当2021年前的刚性需求被大量吸收后，基本上2022年和2023年都是徘徊于44000年成交量，未现大幅度突破格局。
2024年人才计画再缔新局
2024年起，特区政府致力落实推出多项吸引人才赴港计画，使到不少各类人才及大学学生落地，刺激起租赁市埸大大兴旺。一些赴港人才和学生家长选择买入住宅自住+投资，整体住宅市场气氛明显好转。
发展商看准商机，着力推售手中新盘单位，换来「丁财两旺」局面。一手市场录得火红的2024年，冲上16912宗，挑战2021年的17650宗，一手市楼出现「小阳春」局面。2024年的刚需购买力倾斜向一手市场，二手市场只录得36187宗，大约只按年微扬8%，大幅低于同年一手楼成交量的六成升幅。
一手市场被追捧，主因是「以普通话拼音登记购房人士」锺爱新盘单位，尤其是最新发展区内。她们刚刚临港，不太理解本地楼市情况，宁愿选择购买新盘单位，手续比较简易，又不需议价，又有发展商协助按揭和装修事宜，免却不少麻烦。
一手楼成交比例有增无减
如果细看最近五年一手及二手楼佔比情况，一手市场佔比份额持续上升! 由2021年起，过去四个整年，一手市场比例由23%(2021及2022年)，一直上升至2023年的25%及2024年的31.8%。2025年首五个多月一手比例达到29.5%，明显地一手市场中期间站住（？？）三成是不难的。
一手楼均价今年大幅倒塌
2021年起，一手楼宇均价呈现持续跌势!
由2021年的大约HK$1300万，一直向下歷经2022年的HK$1064百万，2023年的HK$1187万及2024年的HK$1142万。
步入2025年，依托特区政府大削四百万下的印花税的政策鼓动，2025年首五个月均价只是HK$870万。预料下半年，不少启德和黄竹坑新盘单位大举倾售，一手楼平均价价肯定持续向上（？？），也是考验市场对高额楼价的刚性需求强度。
发展商开售这些高额新盘单位时，均用首张价单表均价低于同区新楼的速销策略，再推优质单位提高均价方法，采用「薄利多销」的攻畧。六月份出现发展商排队出售新盘单位，不少是启德和黄竹坑新区全新盘，后来推盘的发展商自然再以较低均价求售，形成争相减价求脱的恶性循环。
二手市场才是主导角色
二手市场同样出现楼价下降「喋喋不休」的连环局面!
自2021年起，二手市场均价是HK$888万 (2021)，$858万 (2022)，$811万 (2023)，$722万 (2024)及$652万 (2025年首5个多月)。
二手市场较一手市场体量较大，佔领70至75%，且不易受到个别高额新盘单位拉动，二手市场比较真正反映整体住宅市场走向。除了受惠大削减印花税的加持因素，一手楼价跌势正是在在受制于二手市场的有序下跌的大气候左右。一手楼盘单位定价时，发展商一定参照同区二手新楼成交均价。如果想尽快求现的发展商，只好采用首张价单均价低于最近同区一手价水平的速销手段，形成「一浪低一浪」的市情!
结论
无论体量，金额及参与阶层人士，二手住宅市场仍是整体市场的主角色。基于不同原因，二手市场价格仍在调整中，纵然调整幅度似在收窄中。一手楼盘单位定价先看同区二手市场最近成交均价，今天发展商会再取折扣后定下首张价单均价，明显地整体市场主导者仍是二手市埸，未来楼价何日才可转稳向上要看二手市场方向。
无疑的是持续减低拆息吸纳投资和自住人士重返市场，是后市重要风向标!
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.6.8