香港工商舖市场传来相反的消息。
六月十三日，恒基兆业地产自愿发佈出租中环三号用地商厦，预租物业是第一期在建办公室大楼，楼面面积约二十二万三千五百平方呎，是第一期同类可出租面积的七成，每月每平方呎HK$137(净租金不含任何其他费用)。物业将在2027年内交付租户装修，租约由2028年1月1日起五年，完租约时可以市值租金再续租四年。
租户是「简街资本」，是全球着名的量化交易商，年交易量达到数万亿美元。她现在租用中环遮打大厦，致力在香港扩展业务，租用更大楼面面积，对香港国际金融中心投下信心一票。虽然该租协议属于预租性质，帐面租金呎价比现时超甲级中环核心地区商厦高，未来仍有不确定性，但是这宗世纪性租约无异制定该商厦租金水平有着指标性意义!
酒店/商厦可以轻易改为学生宿舍
六月二十日，发展局和教育局向立法会提交文件，建议扩阔「酒店」用途的定义，由目前仅包括持牌酒店和宾馆等，扩大至计画下合资格的自资私营学生宿舍。扩展定义后，无须进行任何规划程序，可在大多数「商业」地带用地上把酒店或商厦改装成学生宿舍。这对于非核心商业地区的乙级下酒店或商厦无疑是一条全新出路，既可充足使用非核心地区的酒店/商业剩余面积，也可集中商业活动重回传统商业地区，间接地使核心酒店/商厦起着保值效果!
香港零售业销售货值短期向下
根据香港政府统计处六月初发表数字，今年四月的零售总货价值临时估计是289亿元，较去年同月下跌2.3%，今年首四个月合计下跌5.6%。香港零售业目前面临多重挑战，包括港人北上消费、全球经济放缓，以及消费模式转变等因素。
业界积极寻找新的发展方向，例如拓展网上销售、提升服务质量，以及开发本地特色产品等。既然网上销售逐渐成风，店舖吸客的重要角色日渐被淡化，对店舖需求自然减少。网上商店求增加竞争力，自然削价求售，再不需选址店舖，而安身在工业单位中，作为零售+存放双重用途。网上商店转战工业单位自然变化成一股新的刚性需求力量。
十年工商舖成交量看起落
首先分析工业楼过去十年交易量表现。自2016年起的每年交易量表列如下:
2937宗(2016)
5048宗(2017)
5592宗(2018)
2750宗(平均)(2019一2022间)
1988宗(2023)
1795宗(2024)
1156宗(2025年至6月19日)(下同)
2019至2022年使用平均值来平衡四年市场受社会运动和疫情影响。如果假设余下半年多市场交易表现一样，则全年工业楼成交量会回到2300宗上，有着超过三成升幅。
商厦市埸再次动起来
由2016年起，每年商厦成交量如下:
1048宗(2016)
2049宗(2017)
2046宗(2018)
828宗(2019一2022均值)
811宗(2023)
726宗(2024)
528宗(至2025年6月19日)
如果市场交易量保持，全年交易量可达1100宗上，有着超过四成上升幅。商厦市埸可望藉着低价吸纳而再度起动起来。
店舖市场短期不乐观
自从2016年起的成交量表列如下:
1306宗(2016)
1900宗(2017)
1683宗(2018)
1126宗(2019一2022年均值)
1022宗(2023)
933宗(2024)
468宗(至2025年6月19日)
同样地，市场无大改变下，今年店舖成交量可达990宗。但在零售市埸低迷下，交易量未必可依照上半年表现，成交量下跌一成内是较大机率!
年平均额意义不大
精明读者会挑战我，为何欠分析年度工商舖平均交易额，因为这些成交总额是被某些少量的特大成交案件影响，使得分析年平均成交额的作用不大。
总结
市场人士告诉我，近期工商物业受追捧，主要是乘着拆息急降和低迷工商楼价，踊跃回归市埸趁低吸纳，等待市场低水物业被消化后，工商物业会恢復上升。
展望未来，商厦新供应主要集中于核心区的甲级种类，短期售租值升幅不大，反而乙级商厦因着甲级商厦租金/售价转稳，又藉放松包容学生宿舍用途，扮演带头回稳角色。
工业单位新供应量有限，也是最便宜实体商业埸她，前景是相对稳定的。零售市场仍在转化中，不易短期预测走向，不宜主动沾手。只有綫上綫下、境内境外商业活动取得平衡后，才可看清店舖市场的前景。
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.6.22