去年年底，不少地產代理和測量師們對2025年住宅市埸表現分析和預期。普遍來說，大多都感到今年勝去年，表示從低位回稳或甚至輕微上升! 回看今年首季，市場交易量「先低後高」，明顯地政策加持细碼樓市，發展商選擇推出细碼住宅單位，「以量取價」方程式一舉錄得不錯成果。
從兩年成交註冊數字比較
先由2023年起，每半年分析一二手私樓交易數目和金額，再用數字和今年首季比較。評估住宅市場表現。
把交易數據按前後日子排列，由2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季(直至4月10日)如下：
2023年
(2023年上半年)
一手 6277 HK$768.54億 (數目/金額)
二手 17073 HK$1439.12億
(2023年下半年)
一手 4318 HK$444.4億
二手 10526 HK$812.73億
2024年
(2024年上半年)
一手 9404 HK$1114.73億
二手 15759 HK$1178.6億
(2024年下半年)
一手 7434 HK$943.87億
二手15545 HK$1098.9億
二年間比例一手升和二手降
這兩年間，香港一二手住宅市場出現微妙變化。首先是比例上一手急升和二手微跌，一手佔總成交量比重由18.26%上升至24.75%，二手由47.56%下跌至46.02%，分别上升6.5%和下降1.5%，一手市場搶佔主導角色，對市場正常運用不利，二手小業主放售樓宇不易。
2025年首季比重保持
步入2025首季，交易比例轉向一手樓局面维持。
一手 4613 HK$377.89億 （交易量/金額）
二手 8250 Hk$601.35億
二者佔比结算為24.78%及44.32%，二手比例更減少！
一手交易均價下調明顯
交易均價拾步而下走勢明顯。2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季(至四月十日)依次下列 ：HK$12.24M, 10.29M，11.85M，12.70M 及8.19M。明顯地今年首季發展商主攻小型單位，並且賣得不俗。一手業主願意割價求售，主要是未來一段日子供應量高鋸不下，只有減價求現，同區同碼的二手住宅業主唯有再減得狠一点，才有望突圍而出。简單地形成一手拉二手樓價向下，在全球利息未能啟動減息前，減價求現似乎是「無計可施」的方法。
二手樓跌幅更厲害
二手住宅的成交均價下跌走向更加明顯。由2023年上半年的HK$8.43M一路向下至下半年的HK$7.72M，到2024上半年的HK$7.48M，下半年的HK$7.07M及今年首季的HK$7.29M，下跌得更加深化，27月內下降逾13%，二手小業主换樓上游變得困難。
今年展望不明朗
展望今年，美國總統特朗普终於出招推行連串全球所謂對等關税。他每天的言論更是反覆多變，根本摸不清政府的底線。全球投資市場反應激烈，不少市場指數波幅驚人，投資者唯有求現離場。
以往美國及各主要經濟體包括中國和歐盟各國貿易關係密切，自然她們對美元有着巨大需求，以應付貿易付款和保持美元强勢稳定。今年美國對外貿易將來大降，再長期持有大量美元變得不太值得，加上投資者對美國各種工具失去興趣，例如股票，債券，房屋需求只會下調，美元應聲下降成為「理所當然」吧！
上周美債價格急跌，因為不少大型投資者抛售套現，對未來美國政府財務添上不少負擔。唯有急速暫緩關税九十天，只有中國不受益，以回應各國的壓力。關税加徵一定短期推高通脹率及下挫美國今年GDP，美國利息短期大挫機會不高。
面對美國政府新關税政策冲擊，不乏地產代理行和测量師行修改今年樓價的預期，由平稳改變為下跌，幅度更視乎中美貿易戰的演義。全球經濟步入不明朗前途，甚至出現衰退，「現金為王」是王道，看清前景才下注為上吧!
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.4.13