上月市場傳來2019年成交的太古城中心三期和四期寫字樓的銀團貸款續期，雙方未能就再融資方案達成共識，出現延長期限的報導。
今月中，上環商厦299号皇后大道中傳出全幢被銀主接收。大厦於2018年以21億元連租約售出，並且分別在2019年向中國工商銀行(澳門)融資14.7億元及2025年2月再由集友銀行承做二按，但在今年4月份被澳門債權銀行委任清盤人接收。根據惯例，清盤人完成「盡職調查」程序後便盡快出售物業，回收貸款額十所有利息欠款+行政费用。
兩支報導高峰期購買商厦損手
兩項近期報導反映商舖售價和租金強烈下調後，昔日銀團貸款不易續期，銀主根據最新估價收緊借貸條件，使到續期貸款困難重重。哪些高峰期購入業主面臨償還利息+本金的能力轉弱，既是租金水平大幅回調，且出租率下降和近年利息處於較高水平，不少商厦收支不能平衡，大大削弱業主持貨能力。在没有選擇之下，業主只有走上斷供绝路，迫使銀主強行收回物業。
銀主盤開始湧現
其實銀主盤的共通特色一定是「資不抵債」，收回再轉售的价格不足填補貸款金額+利息欠款+行政開支的累計。銀主盤成功售出最後導致借賃機構蝕錢收場，減低她們手中的資本額，迫使她們保守借貸政策，嚴重影響她們未來借款能力和信心。
最近浮現一些利好因素
不過，在連串壞消息中，最近經濟層面出現一些利好消息。首先是中美關税戰暫停，雙方暫缓執行某些關税條款90天及暫行税率初步敲定，一掃四月初以來的貿易不明朗因素，促使兩國貨物付運復活，為短期經濟局勢打下強心針。
再者，雖然美息未有回跌跡象，但是港元同業拆息已出現大幅下調。以三個月的結算率為例，由5月8日一周內2.77％下跌到2.12％，大跌0.65％或23.4%，有助市民和企業減少借貸成本。利息和樓價永遠呈現相反方向運行，利息大幅回落幫助經濟復常，樓宇價格回稳和儲蓄資金游走銀行進入樓股債市。
工商舖大手交易市埸受惠？
工商舖市埸轉冷，遇上中美關税戰暫停和本地利息回落，不少業主，投資者及商業銀行家一同關注市場會否出現「止跌回升」，幫助銀主盤源減少，銀主較易以「平手價」成功售出，可以減低銀主損失和缩短成功售出的日子。
回答此疑問，必須明白大手物業投資者的投資邏輯。她們都是以最低的投資額，盡量加大借賃比例，爭取最優惠借貸條件，以羸取最高利潤。她們的投資期限一般不高於五年，全期平均年回報率不低於5%。她們是嘗試愈快脱手，愈高借貸比例，愈低利息支出，以獲取最高回報。當經濟周期上行，利息率水平不高和此類物業剛需稳定時，物業價格便會稳步上揚，不用以大幅溢價購買，且轉售時輕易市價成交，投資者便不難以「高槓桿」比例謀取最高回報。
上述經濟利好因素還未出現
縱然一些利好因素已經出現，畢竟大手物業投資是中長期工具，屬於滯後屬性。投資者先觀察一段日子，看清銀主盤源逐步退潮，審視銀行對工商舖借貸取態是否正面，不會貿然下注。今天上述主要利好因素有待確立，似乎還未有條件吸引大手投資者積極入市!
預期今年還是銀主盤元年
筆者预料余下三季的大手工商舖交易仍是銀主貨主導。其活躍程度如成交速度和交易價位則視乎本地利息是否持續回落，中美關税最後協議內容，本地經濟情況因素。不過，低利息因素已催旺股市，加速國內和海外企業赴港上市，大量資金湧港加快經濟復常，振興工商舖物業剛需，是後市變調的重要拐点!
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事
上載日期：2025.5.18