港元利息结算率持續下降！筆者注意由5月8日起的3個月的2.77%下跌至23日的1.55%，短短二周內已下降45%，回到較合理水平！
雖然住宅樓價仍然處於下降軌道中，租金卻「繼續上升」，住宅樓市出現「租貴過供」的現象。投資者可以借錢買住宅，再以出租方式赚取息差。不乏地產人士纷纷表態，說明投資者已重返江湖，祈望住宅樓市再出現「小陽春」，一洗現在樓市悶局。
低拆息強迫資金走出銀行
對於小市民而說，拆息急跌直接使銀行存款利率下滑。以前三至六個月大额存款定息有3%以上已不復現，正驅使不少存款走出銀行系統，流向其他投資市場尋找高回報的工具。首先受惠是高息的本地股票，股價出現節節上升的良好態勢，不少新股上市錄得高額認購率也是拜游資大量湧入所赐。當股民獲利後，會否出現所謂「溢出效應」呢？
住宅售價指數轉稳有所啟示
最近的政府樓價指數可以提供一些啟示！
根據差估署的四月數據，本港私人住宅樓價指數由去年十二月至今年三月連挫四個月，從去年十一月的291.5，今年三月低見284.7。四月樓價指數喘定，整體指數報285.7，按月漲0.35%。
升幅冠绝各種住宅單位非A類單位莫屬，售價指數報305.5，連跌二個月後反彈，按月漲0.53%。樓價開始止跌回稳，但是租金指數則處於持續上升軌道中。差估署公布四月整體租金指數報193.7，按月升0.31%，連升5個月共0.94%，按年亦有3.64%升幅！
售價己大幅回落，租金持續上升，如果利息可以中長期維持於低水平，「租貴過供」情況悄然再現，物業投資活動肯定再度轉活。回顧香港樓市歷史，投資者再度入市會先吸纳「细價」住宅物業，分散投資風險。今輪有着政府降低樓價四百萬以下交易印花税的強力加持，「细價」住宅物業交易首先彈出是可以肯定的。
樓市真正轉旺需要銀行加持
購樓行為可否強力回歸視乎銀行對中小型住宅借貸取態。其實從銀行角度，借貸行為是羸取息差。拆息剛剛開始回落，銀行必然跟隨減存款利息和按揭利息。不過銀行手中仍有不少未到期的高息存款，要等待高息存款陸續到期，銀行平均付出利息回到合理水平後，才能大舉進行按揭業務！
平情而論，物業借貸是銀行核心業務之一，因為每宗金額較高、手續較易，且風險受控的。尤其是住宅借貸给小市民買樓自住或收租投資，銀行只需嚴守入息審查及制定租賃分配條款，借貸風險較為可控的。
買樓活動應該参考「新香港人」
截至五月二十九日，新盤市埸已合共錄得2051宗成交，對比上月约1110宗，按月大幅上升84.8%。在五月新盤成交龍虎榜中，奪冠固然是新地發展的西沙新盤，連同招標發售月內已暫沽约1210伙，是近年罕見單月成功售出逾千伙的發展項目，细價新盤熱銷成五月「火車頭」！不難想像，細價新盤的購買力部份是來至本土投資者，乘着發展商低價促銷行為，「小試牛刀」地撥出部份手中資金吸纳，冀成為重回市場的開端！
根據中原地產统計，內地買家最愛的地區包括香港啟德、紅磡及何文田。例如何文田瑜一及啟德海湾的四月份一手市場普通話拼音買家佔上58.3%及54.5%，足見「新香港人」正主導這些新盤單位銷情。跟隨她們的投資惯性，既可容易轉售，也可以短期出租给她們，大家謹記投資永遠是跟著趨勢順勢而行，較易赚取最高回報率。
低息環境可否维持還看全球走勢
不少地產朋友問及筆者，低拆息情況能否维持，其實無人可以回答，主要是視乎美息走向！高息已實施數年，對於經濟復甦有着負面影響，中長期维持高利率不是整體社會樂見的。當拆息维持低水平一段日子，银行資金成本回到較低水平時，物業按揭業務才是大舉擴展的良晨。
總结
從歷史中知道，低息環境永遠是住宅樓價的良伴。待低息重現協助企業營商環境改善後，剛需帶動住宅樓價重回上升軌道，银行才能評估借貸風險受控，積極推展按揭業務，「小陽春」局面方可持久。
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.6.1