香港工商舖市場傳來相反的消息。
六月十三日，恒基兆業地產自願發佈出租中環三号用地商厦，預租物業是第一期在建辦公室大樓，樓面面積約二十二萬三千五百平方呎，是第一期同類可出租面積的七成，每月每平方呎HK$137(淨租金不含任何其他費用)。物業將在2027年內交付租户裝修，租约由2028年1月1日起五年，完租约時可以市值租金再續租四年。
租户是「簡街資本」，是全球著名的量化交易商，年交易量達到數萬億美元。她現在租用中環遮打大厦，致力在香港擴展業務，租用更大樓面面積，對香港國際金融中心投下信心一票。雖然該租協議屬於預租性質，帳面租金呎價比現時超甲級中環核心地區商厦高，未來仍有不確定性，但是這宗世纪性租约無異制定該商厦租金水平有着指標性意義!
酒店/商厦可以輕易改為學生宿舍
六月二十日，發展局和教育局向立法會提交文件，建議擴闊「酒店」用途的定義，由目前僅包括持牌酒店和賓館等，擴大至計畫下合資格的自資私營學生宿舍。擴展定義後，無須進行任何規劃程序，可在大多數「商業」地帶用地上把酒店或商厦改裝成學生宿舍。這對於非核心商業地區的乙级下酒店或商厦無疑是一條全新出路，既可充足使用非核心地區的酒店/商業剩餘面積，也可集中商業活動重回傳統商業地區，間接地使核心酒店/商厦起着保值效果!
香港零售業銷售貨值短期向下
根據香港政府统計處六月初發表數字，今年四月的零售總貨價值臨時估計是289億元，較去年同月下跌2.3%，今年首四個月合計下跌5.6%。香港零售業目前面臨多重挑戰，包括港人北上消費、全球經濟放緩，以及消費模式轉變等因素。
業界積極尋找新的發展方向，例如拓展網上銷售、提升服務質量，以及開發本地特色產品等。既然網上銷售逐漸成風，店舖吸客的重要角色日漸被淡化，對店舖需求自然減少。網上商店求增加競爭力，自然削價求售，再不需選址店舖，而安身在工業單位中，作為零售+存放双重用途。網上商店轉戰工業單位自然變化成一股新的剛性需求力量。
十年工商舖成交量看起落
首先分析工業樓過去十年交易量表現。自2016年起的每年交易量表列如下:
2937宗(2016)
5048宗(2017)
5592宗(2018)
2750宗(平均)(2019一2022間)
1988宗(2023)
1795宗(2024)
1156宗(2025年至6月19日)(下同)
2019至2022年使用平均值來平衡四年市場受社會運動和疫情影響。如果假設餘下半年多市場交易表現一樣，則全年工業樓成交量會回到2300宗上，有着超過三成升幅。
商厦市埸再次動起來
由2016年起，每年商厦成交量如下:
1048宗(2016)
2049宗(2017)
2046宗(2018)
828宗(2019一2022均值)
811宗(2023)
726宗(2024)
528宗(至2025年6月19日)
如果市場交易量保持，全年交易量可達1100宗上，有着超過四成上升幅。商厦市埸可望藉着低價吸纳而再度起動起來。
店舖市場短期不樂觀
自從2016年起的成交量表列如下:
1306宗(2016)
1900宗(2017)
1683宗(2018)
1126宗(2019一2022年均值)
1022宗(2023)
933宗(2024)
468宗(至2025年6月19日)
同樣地，市場無大改變下，今年店舖成交量可達990宗。但在零售市埸低迷下，交易量未必可依照上半年表現，成交量下跌一成內是較大機率!
年平均額意義不大
精明讀者會挑戰我，為何欠分析年度工商舖平均交易額，因為這些成交總額是被某些少量的特大成交案件影響，使得分析年平均成交额的作用不大。
總结
市場人士告訴我，近期工商物業受追捧，主要是乘着拆息急降和低迷工商樓價，踴躍回歸市埸趁低吸納，等待市場低水物業被消化後，工商物業會恢復上升。
展望未來，商厦新供應主要集中於核心區的甲级種類，短期售租值升幅不大，反而乙级商厦因着甲級商厦租金/售價轉稳，又藉放鬆包容學生宿舍用途，扮演帶頭回稳角色。
工業單位新供應量有限，也是最便宜實體商業埸她，前景是相對稳定的。零售市場仍在轉化中，不易短期預測走向，不宜主動沾手。只有綫上綫下、境內境外商業活動取得平衡後，才可看清店舖市場的前景。
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.6.22