2024年2月25日，財政司司長隨筆中如此說：每年預算案封面色調的選擇，包含着我們對香港未來一年的期盼。2024年是淺杏色，2025年是湖水藍色。
如今年預算案中的第267段說明：象徵着未來發展藍海中的無限潜力，也寓意經濟高質量發展的深厚底蕴與廣闊前景。正如湖泊與海洋的深邃，蕴藏着無限生機與可能。無怪乎特區政府承諾2025/2026年大舉投資北部都會區基礎建設和新型產業中，冀能找出下一个藍海，逐漸擺脫多年財政赤字的延續!
北部都會區是香港地產發展未來藍海
明顯地，特區政府視北部都會區是香港地產界的未來藍海。如第61段中已經表明：北部都會區對香港社會和經濟發展至為關鍵，能加速創科產業發展，讓我們更深度參與大湾區建設，同時為市民創造優質的事業發展機會和生活環境。
大家請注意，北部都會區有别於上世紀香港新市鎮發展思维，是把工作/生活/娱樂/教育/醫療同聚焦一起，全方面性，多功能性，就地方性解決市民大部份需要。為了集中使用資源，政府全速推動三個片區下半年招標，包括古洞北/粉嶺北，洪水橋/厦村及新田科技城(含河套區)以滿足創新科技，現代物流，專上教育，文體旅遊及專業服務行業用地剛需。
醒目讀者不難發現2025/2026財政預算案「隻字不提」交椅州人工島規劃進度和預留撥款情況，似乎間接地把特區土地發展作出先後次序，提速發展北部都會區已是不爭事實吧。
百元印花税新招助年青人上車
聰明發展商已早着先機，百元印花税新招減税下，不少於十五個新盤單位短期內應市，細碼新盤單位不少位於北部都會區內，如嘉里發展的元朗朗天峰，新地及地鐵的天水圍 Yoho West Parkside, 泛海的洪水橋都等等。北部都會區新盤單位銷售競爭激烈，發展商爭相開出低均價及低總價互相拉客，料短期掀起新一波減價戰，其他地區新盤單位銷情必被攤薄。
不過，上車朋友必須有心理準備是先行者享受平價優惠，但要接受「開荒牛」式周邊環境。不難想像，密集式推售新盤單位未來做成相近入伙日子，影響落成時轉售價格和租金水平。陸續入伙的啟德新區已是一個最新鮮佐證。長期看好，短程受壓是經常重覆的歷史!
經營和非經營帳目分別處理
財政預算案第212段中，特區政府表明政府的收支大致分為兩大帳目，即經營帳目及非經營帳目。經營帳目中，政府表明意願是收支盡快達到平衡，通過不同渠道如「用者自付」和「能者多付」(見第229段)增加收入和嚴控政府開支增長如全體公職人員和所有公務員一律凍薪和裁減公務员總數。
政府收入依賴三大税種
在2025/2026年度政府預算收入中，政府倚重三大税種包括利得税(29.1%)，薪俸税(14.6%)及印花税(10.3%)，累計有54%，但是地價收入只有3.2%。明顯地，特區政府已修正高地價收入思维，透過振興總體經濟活力和增加樓股交投额，收取過半的收入預算。
回望過去財政年度收入，特區政府暂別千億賣地收入的思維是務實可取的。從2022/2023年的699億一直下跌到2024/2025年的135億，賣地收入劇減是大勢所趨。下個財政年度，特區政府賣地計畫只有八幅住宅用地，並呼停出售商業用地，預計可達到210億是合理估算。
長遠而言，房地產是承載不同行業，藉着經濟繁榮造就房地業資產值上升。歷史上，香港借用低成本的资產升值製造大量民間財富，令其他服務性行業和消費行業受惠。無可否認，今日特區已不能再倚靠資產大幅升值致富，房地產行業的歷史任務已是「曳然而止」，大家静待經濟再復興來拉升資產價格。
司長金句作總结
淺杏色代表破曉晨曦，迎來希望，懷抱信心，蕴藏着對更和諧團結的期盼；湖水藍色蕴藏無限生機和可能，司長藉着非經營帳目大舉投資北部都會區，冀能收到長久美滿结果。
最後引用司長於回歸早期2002/20O3財政預算案的金句作结：我們珍惜的香港是一個關愛，互相尊重，非常自由和各自各精彩的地方。今日香港遇到風浪，正是你我都可以出一分力的時候。筆者深信特區明天會更好，香港回到祖國的大家庭，繼續建設國家，振興香港。
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.3.1